住宅ローンについてＱ＆Ａ｜安心納得「資金計画情報」四季の住まい

住宅ローンについてＱ＆Ａ

■住宅ローンについての疑問にお答えします。

Ｑ１　：　住宅ローンにはどんな種類がありますか？
Ｑ２　：　住宅ローンの金利のタイプを教えてください。
Ｑ３　：　住宅ローンの返済方法を教えてください。
Ｑ４　：　住宅ローンの借り換えについて教えてください。
Ｑ５　：　返済期間は長ければ長いほど良いのでしょうか？
Ｑ６　：　住宅ローンについての諸費用を教えてください。

Ｑ１　：　住宅ローンにはどんな種類がありますか？

A.一般的には「公的融資」と、「民間融資」に区別されています。

公的融資

公的な金融機関が公的な資金を使って
貸し出す住宅ローンです。

・住宅金融公庫
平成19年3月31日に廃止され、平成19年4月1日より独立行政法人　住宅金融支援機構として新たにスタートしました。

・財形住宅融
企業の福利厚生として、1年以上勤務先で財形貯蓄をしている人に限られたローンです。5年固定金利型で5年ごとに見直されます。

・自治体融資
その地域に住んでいる人か勤務している人が対象です。

民間融資

民間の金融機関が扱う民間ローンは、金融機関ごとに内容が異なります。

・銀行・信用金庫・信用組合、JA、住宅ローン専門会社、一部生命保険会社などで取り扱っています。

・フラット35
住宅金融公庫と民間金融機関が提携した長期固定金利の住宅ローンです。

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Ｑ２　：　住宅ローンの金利のタイプを教えてください。

A.基本は固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3つがあります。
どれかひとつだけでなく、組み合わせることもできる金融機関もあるので下記の表のメリットや注意点ご紹介します。

種類	特徴	メリット	注意点
固定選択	固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。住宅金融公庫と民間金融機関が提携した住宅ローン	固定期間終了後、金利状況に応じて、再度期間限定固定金利か変動金利か選べる為、金利の状況に応じてメリットがある選択ができる	金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる

変動金利	上限金利特約（キャップ）付変動金利	年2回、金利が見直されるが、上限金利を超えることはない	期間内は上限金利以上に金利が上がらない安心感がある低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる	当初設定した期間ごとに返済額は変わる。適用金利が上がると返済額はアップ。上限金利が設定されている分、変動よりもリスクは抑えめだが、その分金利は高め。
変動金利	変動金利型	年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い（返済額の上昇幅は最大25％まで）	半年に1回見直される為、低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる	返済額は5年間変わらないため、急激な金利上昇期には、上昇した金利により増えた利息が元金に組み込まれ、返済期間や返済月額に影響がでる適用金利が上がると毎5年に返済額がアップする
固定金利型	段階金利型	11年目に金利がアップするなど、段階金利型	途中で1度の金利上昇はあるものの、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる金利は1度変わるだけなので、比較的返済計画をたてやすい	金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性も・・・金利が低下して金利差が一定以上になったら場合、借り換えも検討する
固定金利型	全期間固定金利型	全期間適用金利が変わらない	適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクを減らすことができる返済額が一定のため、返済計画をたてやすい

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Ｑ３　：　住宅ローンの返済方法を教えてください。

A.元金均等返済と元利均等返済の2つの方式のメリット、デメリットをご紹介します。

	元金均等返済	元利均等返済
特徴	借入元金を返済回数で割った額に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法	毎月の返済額（元金と利息の合計）が一定
メリット	毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少ない	毎月の返済額が同じなので、長期に渡る返済計画が立てやすい。返済当初の支払い負担が比較的小さい。臨時に繰上返済をして支払い利息の軽減をすることもできる
例）　3,000万円　 35年　固定返済　金利3.22％　の場合
デメリット	返済当初の元金が多い時期は利息の支払いため、返済負担が重い	返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金が減るペースが遅い。元利均等返済に比べ支払い利息総額が多くなる
第1回返済金額	151,928円	119,169円
比較	元金均等返済　　　＜　　　元利均等返済　（＋3,101,819円）

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Ｑ４　：　住宅ローンの借り換えについて教えてください。

A.基本的に公的融資から公的融資への借り換えはできません。

○ 公的融資→民間融資
○ 民間融資→民間融資
×　　民間融資→公的融資

借り換えには様々な諸費用がかかります。
（印紙税、抵当権抹消・設定費用、登記費用、保証料、事務取扱手数料・・・）

借り換えの手順

１．借り換え予定のローンをチェックする（返済予定表など）
２．借り換え予定の金融機関へ相談する（金利、諸費用、手続き・・・）
３．借り換えを申込む（申込書や各種書類を提出）
４．借り換え予定の金融機関から借り換えＯＫの連絡がくる
５．現在の借入先に完済の手続きを申込む
６．借り換え予定の金融機関と融資契約を結ぶ（金銭消費貸借契約、保証契約など）
７．融資が実行され現在の借入先のローンが完済となる
　（抵当権抹消書類など各種書類を受け取る）
８．借り換え先の金融機関が新たに抵当権を設定する
９．借り換え先の金融機関に対して返済を開始する

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Ｑ５　：　返済期間は長ければ長いほど良いのでしょうか？

A.住宅ローンの返済は退職までに完済することが望ましいです。

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Ｑ６　：　住宅ローンについての諸費用を教えてください。

A.印紙税（印紙代）、金融機関への事務手数料、土地・建物の登録免許税、司法書士へ報酬、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料などがあります。

印紙税（印紙代）	売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼付。金額は借入金額によって違う。売買契約書の場合は軽減措置があり（平成17年3月31日まで）若干安くなっている。
金融機関への事務手数料	民間の場合は金融機関によって金額が異なる。住宅金融公庫の場合は、48,510円。
土地・建物の登録免許税	抵当権設定を登記する際に必要となる。借入金額×税率で計算するが、公庫の場合はかからない。通常は0.4%となる。
司法書士へ報酬	上記の抵当権設定を登記する際に必要となる費用。3万～6万円程度。遠方の場合、交通費が必要となることもある。
保証料	債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼した場合に必要となる。保証料は借入額と返済期間によって決定される。
団体信用生命保険料	債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼した場合に必要となる。保ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うために加入する生命保険の保険料。保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている。住宅金融公庫は任意加入だが、民間金融機関加入は強制が主流。保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。生命保険料控除の対象にはならない。証料は借入額と返済期間によって決定される。
火災保険料	民間金融機関の中には任意加入の場合もあるが、一般的には加入する人が多い。保険料は地域や建物の構造によって大きく異なる。また、火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。